도시의 가치가 높아질 때, 그 비용은 누가 치르는가? (08/30/2026)
도시의 가치가 높아질 때, 그 비용은 누가 치르는가?
> WHO PAYS WHEN THE CITY BECOMES MORE VALUABLE?
도시의 가치가 높아지면 우리는 이를 반깁니다.
부동산 가치가 상승합니다.
새로운 건물이 들어섭니다.
투자가 유입됩니다.
대중교통이 개선됩니다.
식당들이 문을 엽니다.
공원이 정비됩니다.
세수 기반이 확대됩니다.
우리는 이를 '발전'이라 부릅니다.
하지만 그 성장을 축하하기에 앞서, 정의의 관점에서 시장이 스스로 묻지 않는 질문을 던져야 합니다.
그 비용을 누가 치렀는가?
때로는 가장 비싼 부동산을 매입하는 사람이 아니라, 전혀 다른 사람들이 가장 혹독한 대가를 치르기도 합니다. 그들은 더 이상 그곳에 머물 여력이 없는 사람들입니다.
살던 동네가 갑자기 인기 있는 곳으로 변해버린 세입자.
고정 수입으로 살아가는 노인 주민.
임대료 인상만큼 임금이 오르지 않은 가족.
주변 부동산 가치 상승에 맞춰 임대료가 오르는 소규모 자영업자.
학교에서 더 먼 곳으로 통근해야만 하는 교사.
자신은 결코 집을 마련할 수 없는 동네에서 돌봄 서비스를 제공하는 노동자.
동네를 매력적인 곳으로 만드는 데 창의성을 보탰지만, 정작 그 매력이 자신을 쫓아내는 도구가 되어버린 것을 깨닫게 된 예술가.
이들은 자신들이 일궈낸 번영의 결실을 전혀 누리지 못할 수도 있습니다.
대신 그들은 번영에 따른 청구서를 받아 듭니다.
그리고 때로는 그 청구서가 퇴거 통지서가 되기도 합니다.
> 오랜 방치 속에서도 살아남은 사람들
수십 년간 투자가 이루어지지 않아 고통받던 지역사회가, 마침내 투자가 시작되자 오히려 쫓겨나게 되는 것은 특별히 더 잔인한 불의입니다.
아무도 그 동네를 살고 싶은 곳으로 여기지 않던 시절, 주민들은 더 안전한 거리를 요구했습니다.
그들은 공원을 요구했습니다.
식료품점을 요구했습니다.
더 나은 대중교통을 요구했습니다.
더 깨끗한 공기를 요구했습니다.
학교에 대한 투자를 요구했습니다.
그들은 집을 수리하고, 가게를 열고, 공동체를 꾸리고, 아이를 키우고, 서로의 가족을 돌보고, 동네 모임을 조직하고, 벽화를 그리고, 축제를 열며, 거대 경제가 외면했던 곳을 살기 좋은 동네로 만들어냈습니다.
그러다 동네의 가치가 높아집니다.
자본이 유입됩니다.
그러면 개선을 위해 가장 오랫동안 기다려온 사람들은—누군가 굳이 말로 하지 않더라도—어느 날 갑자기 이런 말을 듣게 됩니다.
"당신은 개선된 동네에서 살 형편이 되지 않습니다."
이것은 도시 개발이 가진 가장 잔인한 모순 중 하나입니다.
사람들은 동네가 겪던 빈곤은 감내해야 했으면서도, 정작 그 동네가 누리게 된 번영은 함께 누릴 기회조차 얻지 못할 수 있기 때문입니다.
> 실제로 그 가치를 창조한 사람은 누구인가? 우리는 흔히 땅값 상승이 전적으로 부동산 소유주와 투자자에 의해 만들어지는 것처럼 이야기합니다.
하지만 도시는 우리에게 다른 사실을 가르쳐 줍니다.
건물의 가치는 그 건물을 둘러싼 사회로부터 나옵니다.
그 가치는 부분적으로 대중교통, 도로, 보도, 학교, 공공시설, 공원, 치안, 용도 구역 지정, 그리고 공공 인프라에서 비롯됩니다.
또한 수치로 환산하기 어려운 요소, 즉 '공동체'에서도 가치가 생겨납니다.
동네 빵집이 가치를 더합니다.
동네 축제가 가치를 더합니다.
이민자들이 형성한 상권이 가치를 더합니다.
60년 동안 그 자리를 지켜온 교회가 가치를 더합니다.
앞선 세대가 심어놓은 나무들이 가치를 더합니다.
벽화가 가치를 더합니다.
동네의 평판이 가치를 더합니다.
이웃 간의 관계가 가치를 더합니다.
외부인들이 갑자기 그곳에 살고 싶게 만드는 문화적 정체성 또한 가치를 더합니다. 하지만 이러한 문화적·사회적 자산을 만들어낸 사람들은 정작 가치가 상승한 땅에 대한 법적 소유권을 전혀 갖지 못할 수도 있습니다.
이는 심각한 불균형을 초래합니다.
가치를 창출한 사람들이 반드시 그 가치를 누리는 것은 아니기 때문입니다.
> 개발의 두 가지 장부
따라서 모든 재개발 프로젝트는 두 가지 장부를 통해 검토되어야 합니다.
첫 번째는 부동산 관련 장부입니다.
얼마나 많은 투자가 이루어졌는가?
얼마나 많은 주택이 건설되었는가?
땅값은 얼마나 올랐는가?
추가 세수는 얼마나 발생했는가?
투자자들은 어떤 수익을 거두었는가?
두 번째는 소속감에 관한 장부입니다.
누가 남았는가?
누가 떠났는가?
어떤 가게들이 살아남았는가?
어떤 가족들이 쫓겨났는가?
어떤 문화적 시설들이 명맥을 유지했는가?
교사는 여전히 학교 근처에 살 수 있는가?
노동자는 여전히 일터 근처에 살 수 있는가?
그 동네에서 자란 아이는 그곳에서 성인이 되는 미래를 그릴 수 있는가?
첫 번째 장부는 경제적 가치 상승을 측정합니다.
두 번째 장부는 인간적 삶의 연속성을 측정합니다.
첫 번째 장부만 중시하는 도시는 막대한 부를 쌓을지는 몰라도, 공동체적 측면에서는 조용히 빈곤해질 수 있습니다.
> 개발은 유산을 남겨야 한다
해답은 개발을 중단하는 것이 아닙니다.
도시에는 주택이 필요합니다.
도시에는 투자가 필요합니다.
교통, 인프라, 밀도, 도시 재생, 기업, 그리고 새로운 주민이 필요합니다.
하지만 개발은 그곳에 이미 살고 있는 사람들이 개발이 만들어낼 미래에 함께 참여할 수 있을 만큼 포괄적이어야 합니다.
따라서 적정 가격의 주택 공급은 단순한 자선이 아닙니다.
공동체 토지 소유는 단순한 실험이 아닙니다.
세입자의 주거 안정은 단순한 시장으로부터의 보호가 아닙니다.
소상공인 보호는 단순한 향수가 아닙니다. 지분 공유형 주택 소유는 단순한 주택 정책이 아닙니다.
이러한 것들은 발전이 단순한 축출이 아닌, 유산의 계승으로 이어지게 하는 기제가 될 수 있습니다.
공공의 결정으로 인해 사유지의 가치가 급격히 상승할 때, 그 가치의 일부는 공익을 위해 환원되어야 합니다.
동네가 번영할 때, 그 번영의 결실 일부는 그곳을 지켜온 주민들의 몫으로 남아야 합니다.
도시가 성장할 때, 기회 또한 함께 커져야 합니다.
그리고 새로운 이웃이 들어올 때, 기존 주민들이 당연한 수순처럼 떠나야만 하는 상황은 없어야 합니다.
> 최종적인 평가
그러므로 도시 발전의 가장 중요한 척도는 아마도 이것이 아닐 것입니다.
"도시의 가치가 얼마나 더 높아졌는가?"
진정 중요한 것은 이것입니다. "도시의 가치가 높아짐에 따라 얼마나 많은 사람이 더 안정된 삶을 누리게 되었는가?"
부동산 가치는 두 배로 뛰는데 주민 축출이 가속화된다면, 우리는 그 가치 상승 전체를 '번영'이라 부르기를 주저해야 합니다.
공원은 개선되었지만 정작 그 공원이 필요했던 아이들이 떠나버렸다면, 우리는 무언가를 잃어버린 것입니다.
대중교통 역이 들어섰지만 그 교통편에 의존하던 노동자들은 20마일이나 더 먼 곳으로 밀려났다면, 무언가 잘못된 것입니다.
동네를 유명하게 만들었던 문화는 사라지고 동네 이름만 유명해진다면, 그 도시는 브랜드는 보존했을지언정 그곳의 유산은 잃어버린 셈입니다.
따라서 정의로운 도시는 다음과 같은 단순한 원칙을 고수해야 합니다.
동네가 버려져 있던 시절을 묵묵히 견뎌낸 이들이, 그곳이 풍요로워진 시절의 혜택을 누릴 기회 또한 가져야 한다는 것입니다.
도시의 가치가 높아질 때, 누군가는 반드시 그 대가를 치르기 때문입니다.
문제는 그 대가를 가장 적은 부와 선택지를 가졌으면서도 그곳에 가장 깊은 뿌리를 내린 이들이 다시금 치르게 할 것인가, 아니면 누군가의 떠남을 전제로 하지 않는 번영, 즉 새로운 형태의 발전을 이뤄낼 것인가 하는 점입니다.
시장은 도시의 가치가 얼마인지 묻습니다.
정의는 그 가치를 얻기 위해 누가 떠나야 했는지를 묻습니다.
그리고 지혜는 한 가지 질문을 더 던집니다.
"우리는 이웃의 소속감을 앗아가 가난하게 만들지 않고도 더 부유해질 수는 없었을까?"
전도인: 이 순금/이 건씀
St. GMC Corps
August 30, 2026
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시장은 임대료를 측정하고, 정의는 뿌리를 측정합니다.
> THE MARKET MEASURES RENT: JUSTICE MEASURES ROOTS
시장은 단순한 질문을 던집니다. "이곳의 가치는 얼마인가?"
반면 정의는 다른 질문을 던집니다. "누가 이곳을 가치 있는 곳으로 만들었으며, 그들은 여전히 이곳에 머물 수 있을까?"
시장은 평방피트당 임대료, 토지 가치, 예상 수익률, 공실률, 그리고 내일 이 건물이 받을 수 있는 가격을 계산할 수 있습니다. 이러한 지표들도 물론 필요합니다. 도시에는 투자가 필요하고, 주택 건설도 필요하며, 모든 변화를 거부한다고 해서 동네가 보존되는 것은 아니기 때문입니다.
하지만 그 어떤 감정평가로도 포착할 수 없는 가치의 형태가 존재합니다.
한 동네에서 40년 동안 살아온 할머니는 그 자체로 가치입니다. 단골손님의 이름을 기억하는 이민자 운영 식료품점도 가치입니다. 관공서가 문을 닫았을 때 사람들에게 식사를 제공하는 종교 공동체 또한 가치입니다.
자신이 가르치는 아이들 가까이에 사는 교사도 가치입니다.
벽화, 거리에서 오가는 언어, 동네 축제, 정비소, 빵집, 이발소, 이웃 간의 우정—이 모든 것은 동네에 덧붙여진 감상적인 장식이 아닙니다.
그것들은 동네가 가진 자산의 일부입니다.
이것이 바로 주민이 쫓겨나는 현상(displacement)을 단순한 거주지 이동으로만 이해해서는 안 되는 이유입니다. 수십 년간 뿌리내려 살던 가족이 치솟는 비용을 감당하지 못해 떠나게 될 때, 그들이 잃는 것은 단순히 주소지가 아닙니다. 관계가 단절됩니다. 비공식적인 돌봄 체계가 사라집니다. 문화적 기억이 흩어집니다. 아이들은 친숙한 어른을 잃고, 노인들은 가까운 친구를 잃으며, 소상공인은 고객을 잃습니다. 공동체는 그 역사를 간직해 온 사람들을 잃게 됩니다.
시장의 눈에는 한 세입자가 나가고 다른 세입자가 들어오는 것으로 보이지만, 정의의 눈에는 땅에서 뿌리가 뽑혀 나가는 것으로 보입니다.
이러한 차이는 도시가 급격한 재개발을 겪을 때 특히 중요해집니다. 새로운 주택이 필요할 수 있습니다. 고밀도 개발이 필요할 수도 있고, 대중교통 중심의 개발이 필요할 수도 있습니다. 투자가 실질적인 혜택을 가져다줄 수도 있습니다. 따라서 도덕적 관점에서 볼 때 핵심 질문은 단순히 '동네가 변해야 하는가'가 아닙니다.
더 근본적인 질문은 이것입니다.
"오랜 세월 방치된 동네를 묵묵히 지켜온 사람들이 떠나지 않고도 동네가 더 살기 좋은 곳으로 발전할 수 있을까?"
가난할 때는 투자를 거의 받지 못하다가, 부유한 사람들이 그 땅에 관심을 갖기 시작하면 막대한 투자가 이루어지는 현실에는 깊은 불의가 존재합니다.
수십 년 동안 동네 주민들은 더 안전한 거리, 더 나은 학교, 더 깨끗한 공기, 식료품점, 공원, 대중교통, 가로수, 그리고 주택 보수를 요구해 왔을지도 모릅니다.
하지만 돌아오는 대답은 늘 '자원 부족'이었습니다.
그러다 부동산 가치가 오르기 시작합니다.
그제야 비로소 자본이 밀려들어 옵니다. 보도가 정비됩니다.
건물들이 들어섭니다.
카페들이 문을 엽니다.
공원이 새롭게 단장됩니다.
그 동네는 누구나 살고 싶어 하는 곳이 됩니다.
그리고 그 변화를 가장 오랫동안 기다려온 사람들은, 정작 좋아진 그 동네에서 계속 살 여력이 없다는 사실을 깨닫게 됩니다.
그것은 '유산(inheritance)'이 없는 개발입니다.
정의로운 도시는 더 나은 가치를 추구해야 합니다.
바로 '지속성을 동반한 발전'입니다.
따라서 적정 가격의 주택, 지역사회 토지 신탁(CLT), 세입자 보호, 영구적 저렴 임대 상가, 협동조합 소유권, 책임감 있는 밀도 관리, 그리고 주민 주도형 개발은 단순한 주택 정책 그 이상입니다. 그것들은 그 장소가 지닌 인간적 연속성을 지키기 위한 수단입니다.
사람들은 말합니다. 어려움 속에서도 그 동네를 지켜온 이들이 그곳의 번영을 누릴 권리가 있어야 한다고 말입니다.
사람들은 말합니다. 공공의 개선이 누군가를 쫓아내는 사적인 퇴거 통지서가 되어서는 안 된다고 말입니다.
사람들은 말합니다. 기차가 들어와도 사람들은 그곳에 남아야 하고, 건물이 올라가도 이웃은 그곳에 남아야 하며, 거리가 더 안전해져도 그곳에서 자란 아이가 여전히 그곳을 '집'이라 부를 수 있어야 한다고 말입니다.
그러므로 문명은 두 가지 장부를 기록하는 법을 배워야 합니다.
하나는 부동산 가치를 기록하는 장부입니다.
다른 하나는 사람들의 '소속감'을 기록하는 장부입니다.
하나는 땅값이 얼마나 올랐는지를 묻습니다.
다른 하나는 그 공동체를 일궈온 사람들 중 얼마나 많은 이들이 여전히 그곳에서 살 수 있는지를 묻습니다.
번영하는 도시에는 첫 번째 장부가 필요합니다.
하지만 정의로운 도시는 두 번째 장부 없이는 존립할 수 없습니다.
땅에는 가격이 있지만, 소속감에는 역사가 깃들어 있기 때문입니다.
건물에는 소유주가 있지만, 동네에는 그곳을 일궈온 선조들이 있습니다.
시장은 이동성을 계산하지만, 공동체는 기억을 축적합니다.
그리고 개발이 찾아올 때, 정의는 이렇게 주장해야 합니다. 번영이 그저 동네를 스쳐 지나가는 것이 아니라, 주민들 스스로가 물려받을 수 있는 유산이 되어야 한다고 말입니다.
왜냐하면 결국,
시장은 임대료를 측정하지만,
정의는 뿌리를 측정하기 때문입니다.
전도인: 이 순금/이 건씀
St. GMC Corps
2026년 8월 29일
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'레드라인'에서 '가격의 선'으로:
샌프란시스코의 새로운 지형학에 관하여
> FROM RED LINES TO PRICE LINES: On the New Geometry of San Francisco
한때, 도시는 잉크로 그 경계를 그었습니다.
지도 위로 선 하나가 그어지면, 어떤 가족은 이곳에서는 대출을 받을 수 있어도 저곳에서는 받을 수 없었고, 저곳에서는 집을 살 수 있어도 이곳에서는 살 수 없었으며, 어느 거리에는 속할 수 있어도 다른 거리에서는 환영받지 못하는 처지가 되곤 했습니다. 종이 위에서는 가느다란 선에 불과했지만, 사람의 삶 속에서 그 선은 거대한 장벽이 되었습니다. 그것은 주택 담보 대출, 소유권 증서, 학교, 보도, 상속, 그리고 마침내 미래에까지 스며들었습니다.
세월이 흘렀습니다.
빨간 색연필은 치워졌습니다.
법은 바뀌었습니다.
배타적 거주 규약은 사라졌습니다.
지도는 깨끗해졌습니다.
그리고 우리는 더 이상 그 선이 보이지 않으니, 선 자체가 사라졌다고 믿기 시작했습니다.
하지만 도시의 기억은 끈질깁니다.
때로는 오래된 경계가 사라지지 않습니다.
그저 새로운 언어를 배울 뿐입니다.
어제의 지도가 인종이라는 언어로 노골적인 경계를 그었다면, 오늘의 도시는 가격이라는 언어로 조용히 경계를 긋습니다. 한때 거주 규약이 누구의 진입을 막을지 선언했다면, 이제는 임대료가 금기어 한마디 없이도 배제를 실현합니다.
가격 그 자체가 경계가 될 수 있다면, 굳이 '레드라인'을 그을 필요는 없습니다.
법적으로는 문이 열려 있을 수 있습니다.
누구에게나 아파트 광고가 노출될 수 있습니다.
동네는 다양성을 표방할 수도 있습니다.
그럼에도 교사는 그 동네 밖에 머물러야 할지 모릅니다.
요리사는 그 안에서 일만 할 뿐일 수 있습니다.
돌봄 노동자는 그곳을 위해 먼 거리를 오가야 할 수 있습니다.
젊은 가족은 그곳을 멀리서 동경만 할 수 있습니다.
그곳에서 태어난 아이는 자라서 어른이 되려면 집을 떠나야만 한다는 사실을 깨닫게 될 수도 있습니다.
도시가 그들에게 떠나라고 명령한 것이 아닙니다.
숫자가 그렇게 만든 것입니다.
이것이 바로 우리가 인식해야 할 새로운 지형학입니다.
그 선들은 지도 위에서 항상 눈에 보이는 것은 아닙니다. 그것은 임대료와 대출금, 임금과 상속, 퇴거와 통근이라는 경로를 따라 흐릅니다. 그것은 가치가 오르는 땅을 소유한 사람과, 땅값이 올라 임대료가 덩달아 오르는 사람을 갈라놓습니다.
그리고 지금, 샌프란시스코는 다시 솟아오르고 있습니다.
동네 위로 기중기가 돌아갑니다.
건물들이 하늘을 향해 올라갑니다.
오래된 용도 구역 경계가 완화됩니다.
인구 밀도가 높아집니다.
한정된 땅에 더 많은 주택과 더 많은 사람을 수용해야 하는 상황이 되었습니다.
이는 엄청난 기회가 될 수도 있습니다.
하지만 높이 솟은 건물만으로는 역사의 상처를 치유할 수 없습니다.
우리는 어제의 수평적 장벽을 지우고, 내일의 수직적 불평등을 쌓아 올릴 수도 있기 때문입니다. 우리는 모든 동네를 법적으로는 개방하면서도 경제적으로는 폐쇄할 수 있습니다. 평범한 노동자들이 집이라고 부를 수 있는 곳이 점점 줄어드는 도시 전경을 내려다보는 수천 개의 창문을 지을 수도 있습니다.
그러니 콘크리트가 굳기 전에, 또 다른 선을 그어야 합니다.
동네를 둘러싼 선이 아니라,
우리의 양심을 둘러싼 선입니다.
그 선은 이렇게 말해야 합니다.
진보는 강제 퇴거 통지서를 동반해서는 안 됩니다.
그 선은 이렇게 말해야 합니다.
동네의 문화적 가치를 만들어낸 사람들은 그 후에 생겨나는 경제적 가치 속에서도 자리를 차지해야 합니다. 그 선은 이렇게 말해야 합니다.
도시가 성장하는 곳에 사람들은 남아 있어야 합니다.
샌프란시스코 앞에 놓인 중대한 과제는 단순히 새로운 스카이라인을 건설하는 것이 아닙니다.
그것은 땅과 소속감, 개발과 유산, 번영과 이웃 사이의 새로운 관계를 구축하는 것입니다.
새로운 가격선은 아무도 붉은 선으로 표시하지 않았을 때에도 우리가 배제를 인식할 수 있을지 묻습니다.
어쩌면 이것이 우리 세대가 수행해야 할 도덕적 지도 제작일지도 모릅니다. 당신이 머물 수 없다고 말하는 모든 보이지 않는 경계를 발견하고, 그것을 "여기에 당신을 위한 자리가 아직 있습니다"라고 말하는 문으로 바꾸는 것 말입니다.
전도인: 이 순금/이 건씀
St. GMC Corps
2026년 8월 29일
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샌프란시스코의 다음 분리는 수직적일지도 모릅니다.
> SAN FRANCISCO’S NEXT SEGREGATION MAY BE VERTICAL
샌프란시스코는 역사적으로 수평적 분리를 경험해 왔습니다.
어떤 동네는 보호받는 반면 다른 동네는 고밀도 개발을 받아들였습니다. 어떤 지역은 투자를 유치하는 반면 다른 지역은 방치되었습니다. 인종, 제한적 계약, 대출 관행, 재개발, 구역 설정, 그리고 부동산 소유권은 보이지 않는 선의 어느 쪽에 누가 살 수 있는지를 결정하는 데 영향을 미쳤습니다.
하지만 샌프란시스코가 점점 더 고층 건물을 건설함에 따라, 또 다른 형태의 분리에 주목해야 합니다.
다음 불평등의 지리적 양상은 단순히 동네와 동네 사이를 넘어서, 층과 층 사이를 넘나들 수 있습니다.
도시가 물리적으로는 더욱 통합되더라도 경제적으로는 심각한 분열을 겪을 수 있습니다.
고급 아파트와 저렴한 주택이 불과 몇 블록 거리에 있을 수 있습니다. 수백만 달러짜리 콘도미니엄에서 서민 주거용 건물이 내려다보일 수 있습니다. 노숙자가 엄청난 부를 축적한 사람들이 사는 고층 건물 아래에서 잠을 잘 수 있습니다. 식당 종업원이 자신이 살 수 없는 아파트가 있는 건물의 1층에서 손님을 맞이할 수 있습니다.
모두가 같은 도시에 살고 있습니다.
하지만 그들이 그 도시에 머물 권리가 반드시 같은 것은 아닙니다.
이것이 수직적 분리가 과거의 배제와 다른 점입니다. 누가 출입 금지인지 명시하는 계약은 없을 수도 있습니다. 지도에 붉은 선이 그어질 필요도 없습니다. 문지기가 누군가의 인종을 물어볼 필요도 없습니다.
건물은 법적으로 개방되어 있습니다.
하지만 가격이 선별을 결정합니다.
엘리베이터는 올라가지만, 누가 열쇠를 받을지는 구매력에 달려 있습니다.
이것은 고층 건물 자체가 문제라는 뜻은 아닙니다. 샌프란시스코에는 주택이 필요하고, 고밀도 개발은 주택 부족 문제 해결의 일부가 될 수 있습니다. 하지만 건설을 거부하는 것은 기존 주택의 가치를 더욱 떨어뜨려 불평등을 심화시킬 수 있습니다.
따라서 질문은 다음과 같지 않습니다.
샌프란시스코는 위로 건물을 지어야 하는가?
질문은 다음과 같습니다.
샌프란시스코는 소속감을 외부로 밀어내지 않고 위로 건물을 지을 수 있는가?
이 질문은 모든 주요 용도 변경, 대중교통 투자, 고밀도 개발, 재개발 사업에 반드시 포함되어야 합니다.
공공 정책 결정으로 토지 가치가 상승한다면, 그 가치의 일부는 영구적으로 저렴한 주택을 공급하는 데 사용되어야 합니다. 새로운 고밀도 개발이 번영을 가져온다면, 오랜 기간 거주해 온 지역 사회도 그 번영을 함께 누려야 합니다. 새로운 건물이 들어서는 지역은 교사, 서비스직 종사자, 노인, 이민자, 젊은 가족, 예술가, 그리고 노숙자 출신들이 거주할 수 있는 더 나은 환경을 제공받아야 합니다.
그렇지 않으면 샌프란시스코는 하나의 역사적 도시 구조를 또 다른 역사적 구조로 대체하는 위험에 처하게 될 것입니다.
어제의 차별과 격리는 이렇게 말했습니다.
"이 선을 넘을 수 없다."
내일의 격리는 이렇게 말할지도 모릅니다.
"모든 선을 넘을 수는 있지만, 정작 문을 열고 들어갈 집은 감당할 수 없다."
그렇기에 주거 비용을 감당할 수 있다는 것은 단순한 경제적 문제가 아닙니다. 이는 점점 더 도시의 사회적 구조에 관한 문제가 되어가고 있습니다.
누가 펜트하우스에 거주합니까?
누가 그곳을 청소합니까?
누가 음식을 배달합니까?
누가 그 안에서 자라는 아이들을 돌봅니까?
누가 아래쪽 거리를 관리합니까?
그리고 그 사람들은 감당할 수 있는 집을 찾기 위해 얼마나 멀리 이동해야 합니까?
이러한 질문들이야말로 불평등의 실질적인 설계도를 드러내 줍니다.
따라서 정의로운 수직 도시를 건설한다는 것은 단순히 건물을 높이 올리는 것 이상의 의미를 지녀야 합니다. 계층 간의 가까운 거리, 동네마다 보장되는 주거 경제성, 공유되는 공공 공간, 다양한 소득 계층이 어우러지는 공동체, 주민이 소유하는 공동체 자산, 그리고 평범한 노동자들이 주변에서 창출된 부를 함께 누릴 수 있는 통로를 만들어야 합니다.
목표는 도시의 스카이라인이 높아지는 것을 막는 데 있어서는 안 됩니다.
오히려 스카이라인이 높아질 때, 그와 함께 '소속감'이라는 사다리도 함께 올라가도록 하는 것이 목표가 되어야 합니다.
지상에서의 차별적 구획(레드라인)을 허물어뜨리고서, 정작 하늘 위에서 그 분리의 힘을 다시 재현한다면 그것은 참으로 비극적인 일이 될 것이기 때문입니다.
샌프란시스코에는 다른 길을 선택할 기회가 있습니다.
건물이 한 층씩 더해질 때마다 소속감의 가능성도 함께 넓어지게 하십시오.
밀도 높은 개발이 포용의 한 형태가 되게 하십시오.
엘리베이터가 부(富)뿐만 아니라 그 이상의 가치를 위로 실어 나르게 하십시오.
그리고 도시는 기억해야 합니다.
건물은 층을 더함으로써 높아집니다.
도시는 배제되었을지도 모를 사람들을 위한 자리를 더함으로써 위대해집니다.
샌프란시스코가 수직으로 뻗어 나가야 한다면, 그 정의 또한 수직으로 뻗어 나가게 하십시오.
보도에서부터 가장 높은 창문에 이르기까지,
이웃을 위한 자리가 그곳에 있게 하십시오.
전도인: 이 순금/이 건씀
St. GMC Corps
2026년 8월 29일
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임대료 지도와 거주지 이탈 지도는 다르다: 가격, 취약성, 그리고 도시의 인문지리학
> The Rent Map and the Displacement Map Are Not the Sam:
On Price, Vulnerability, and the Human Geography of the City
도시 지도를 보며 어디의 주거비가 가장 비싼지 확인하는 것은 도시 현실의 단면만을 보는 것입니다.
임대료 지도는 주거비가 어디서 더 높은지를 보여줍니다.
반면, 거주지 이탈 지도는 훨씬 더 인간적인 질문을 던집니다.
상승하는 비용이 어디서 사람들의 깊은 삶의 뿌리를 뽑아내려 위협하는가?
이 두 지도는 때로 겹치기도 하지만, 결코 같은 것은 아닙니다.
부유한 동네는 역사적으로 취약한 계층의 대규모 이탈 없이도 임대료가 유난히 높을 수 있습니다. 그곳의 많은 가구는 경제적 변화를 감당할 수 있는 상당한 소득, 자산, 저축 또는 기타 자원을 보유하고 있을 수 있기 때문입니다.
반면, 절대적인 임대료 수준이 낮은 노동자 계층 거주 지역은 임대료가 소폭만 올라도 주민들이 삶의 터전에서 쫓겨나는 치명적인 상황을 겪을 수 있습니다.
그 차이는 단순히 임대료 액수에 있지 않습니다.
그것은 인상된 비용을 감당하고 살아남을 수 있는 사람들의 능력에 달려 있습니다.
500달러의 인상이 모든 가구에 똑같은 의미를 갖는 것은 아닙니다. 어떤 가족에게는 재량 지출을 줄여야 하는 문제일 수 있습니다. 또 다른 가족에게는 동네를 떠나야 하는 상황을 의미할 수도 있습니다. 고정 수입으로 생활하는 노인 세입자에게는 수십 년간 누려온 안정적인 삶이 위협받는 일이 될 수 있습니다. 이민자가 운영하는 소규모 상점의 경우, 상가 임대료 인상은 한 세대 동안 지역사회를 지켜온 터전을 문 닫게 만드는 결과를 초래할 수도 있습니다.
이것이 바로 거주지 이탈의 지리학을 단순히 가격만으로는 이해할 수 없는 이유입니다.
가격은 압박의 정도를 측정합니다.
취약성은 그로 인해 입게 될 상처의 깊이를 결정합니다.
'뿌리'가 숫자의 의미를 바꾼다
임대료 통계가 포착하지 못하는 또 다른 차원이 있습니다. 바로 '뿌리'입니다.
두 세입자가 똑같이 임대료 인상에 직면했다고 가정해 봅시다.
한 사람은 6개월 전에 이사 왔으며 동네와 별다른 연고가 없습니다.
다른 한 사람은 그곳에서 30년 동안 살았습니다. 그녀의 자녀들은 동네 학교를 다녔고, 주치의도 근처에 있습니다. 교회도 바로 모퉁이를 돌면 있고, 가장 친한 친구들도 걸어갈 수 있는 거리에 삽니다. 동네 식료품점 주인은 그녀의 이름을 알고, 방과 후에는 손주들이 찾아옵니다.
경제적으로 볼 때, 임대료 인상분은 동일해 보일 수 있습니다.
하지만 사회적으로 볼 때, 그로 인해 잃을 수 있는 가치는 완전히 다릅니다.
두 번째 세입자에게 거주지 이탈이란 단순히 아파트를 옮기는 문제가 아닙니다. 그것은 자신이 속해 있던 삶의 터전과 유대감의 지형 전체가 무너져 내리는 것을 의미할 수 있습니다. 그렇기 때문에 우리는 단순히 중간 임대료, 부동산 가치, 또는 가격 상승률만으로 동네를 평가할 때 신중해야 합니다.
시장은 단위만을 측정합니다.
하지만 정의는 그 단위에 얽매인 뿌리 또한 측정해야 합니다.
동네는 부유해질 수 있지만, 그곳 사람들은 소속감을 잃어갈 수 있습니다.
이것이 도시 개발의 가장 기묘한 모순 중 하나입니다.
어떤 동네는 서류상으로는 부유해지지만, 그곳의 문화적 풍요로움을 만들어낸 사람들은 사라져 갈 수 있습니다.
레스토랑이 인기를 얻고,
벽화는 사진 명소가 되고,
역사적인 건축물은 더욱 각광받게 됩니다.
대중교통이 개선되고,
새로운 사업체들이 들어섭니다.
부동산 가격은 상승하고,
동네 이름 자체가 하나의 브랜드가 될 수도 있습니다.
하지만 그곳에 고유한 특성을 부여했던 가족, 노동자, 예술가, 교회 신도, 이민자, 어르신, 그리고 소규모 사업체들은 점차 사라져 갑니다.
건물은 그대로 남습니다.
거리 이름도 그대로 남습니다.
벽화는 어쩌면 남아 있을지도 모릅니다.
하지만 그 아래 숨어 있던 인간 공동체는 변해버렸습니다.
도시는 문화의 겉모습은 보존하면서도 그 문화를 지켜온 사람들을 잃어버릴 수 있습니다.
그것은 보존이 아닙니다. 존재가 없는 보존일 뿐입니다.
> 이주에는 기억이 있다
따라서 이주 지도는 경제적 측면만을 담아서는 안 됩니다.
역사가 담겨 있어야 합니다.
과거에 주택 구입에서 배제되었던 공동체는 어디였을까요?
차별적인 대출 정책으로 인해 가족들이 자산을 축적하지 못했던 곳은 어디였을까요? 재개발로 주택과 사업체가 사라진 곳은 어디였을까요?
고속도로나 산업 시설이 집중된 곳은 어디였을까요?
세입자가 다수를 차지하게 된 곳은 어디였을까요?
고정 소득 노인들이 집중된 곳은 어디였을까요?
주택 비용 대비 임금이 낮은 곳은 어디였을까요?
가족들이 인근의 사회적 네트워크, 대중교통, 학교, 종교 시설, 문화 기관, 또는 친척에 크게 의존하는 곳은 어디였을까요?
이러한 질문들은 단순한 임대료 지도로는 드러낼 수 없는 진실을 보여줍니다.
두 지역이 동일한 비율로 임대료가 인상되더라도, 각기 다른 역사를 안고 그 인상에 임했기 때문에 극명하게 다른 결과를 겪을 수 있습니다.
어제의 불평등은 오늘의 가격 의미를 바꿉니다.
높은 임대료와 주민 이주를 혼동하지 마세요.
https://www.urbandisplacement.org/maps/sf-bay-area-gentrification-and-displacement/
이러한 구분은 샌프란시스코와 같은 도시에서 특히 중요합니다.
가장 비싼 동네가 반드시 가장 큰 불평등을 겪고 있는 동네는 아닙니다.
또한 모든 임대료 인상이 주민 이주를 의미하는 것도 아닙니다.
올바른 질문은 단순히 "어디에서 임대료가 가장 빨리 올랐나요?"가 아닙니다.
우리는 또한 다음과 같이 물어야 합니다.
https://www.urbandisplacement.org/maps/housing-by-block/
그 변화가 일어나기 전 그곳에 살던 사람들은 누구이며, 그들은 어떤 자원을 가지고 있고, 그곳에 얼마나 깊이 뿌리내리고 있었을까요? 그리고 더 이상 그곳에 머물 수 없게 된다면 그들에게는 어떤 일이 벌어질까요? https://www.urbandisplacement.org/blog/who-benefits-from-tenant-protections/
그것이 바로 더 진실한 도시 지도를 그려나가는 시작점입니다.
전도인: 이 순금/이 건씀
St. GMC Corps
2026년 8월 29일
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수평적 배제에서 수직적 배제로
> FROM HORIZONTAL EXCLUSION TO VERTICAL EXCLUSION
한때,
도시는 지상에서 우리를 갈라놓았습니다.
지도 위를 지나간 빨간 연필이
이렇게 말했죠.
여기에 살아도 된다.
저기에는 살 수 없다.
그 선은 동네를,
주택 담보 대출을,
소유권 증서를,
학교를,
공원을,
나무를,
그리고 세대를 가로질렀습니다.
그저 잉크 자국에 불과했지만,
사람들은 평생을 바쳐
그 선을 넘으려 애썼습니다.
그러다 법이 바뀌었습니다.
빨간 연필은 치워졌고,
차별적 규약은 효력을 잃었으며,
지도는 깨끗해 보였습니다.
우리는 그 지도를 바라보며
거의 믿을 뻔했습니다.
장벽이 사라졌다고요.
하지만 장벽은 영리합니다.
더 이상 거리 위로
길게 뻗어 나갈 수 없게 되자,
장벽은 위로 솟아오르는 법을 배웠습니다.
이제 도시는 하늘로 솟아오릅니다.
20층.
30층.
40층—
오후의 햇살을 반사하는 유리창,
보도 위로 튀어나온 발코니,
사람들을 하늘 위의 방으로 실어 나르는
엘리베이터.
그리고 로비 어딘가에
새로운 경계가 기다리고 있습니다.
인종을 묻지도 않고,
혈통을 따지지도 않습니다.
그저 이렇게 물을 뿐입니다.
얼마나 낼 수 있습니까?
그러자 갑자기
옛 수평의 선이
수직으로 일어서는 법을 배웠습니다.
위에는 펜트하우스,
아래에는 노동자.
위에는 소유주,
아래에는 세입자.
동네 집값이 오르는 걸 지켜보는 투자자와,
임대료가 오르는 걸 지켜보는 세입자.
같은 거리를 걷고,
같은 버스 정류장을 이용하고,
같은 아침 안개를 마시고,
같은 만(灣)의 풍경을 바라보지만—
그들은 서로 다른
샌프란시스코에 살고 있습니다.
요리사는 자신이 살 수 없는
아파트 아래에서 저녁을 준비하고,
관리인은 자신이 결코
돈을 내고 노을을 감상할 수 없는
창문을 닦습니다.
간병인은 엘리베이터를 타고 올라가
남의 부모를 돌보고,
기차를 타고 도시에서 멀리 떨어진
자신의 집으로 향합니다.
교사는 아이들에게
샌프란시스코는 너희들의 것이라고 말하고는,
자신의 월급으로 살 수 있는 곳을 찾아
50마일이나 차를 몰고 갑니다.
그리고 그 높은 탑 아래,
누군가는 건물 벽에 기대어 잠이 듭니다.
그의 머리 위로는
텅 빈 창문들이 반짝이고 있습니다.
참으로 기묘한 건축입니다.
그토록 많은 층이 있는데도,
여전히
머물 곳은 부족하니까요. 높이를 탓하지 마십시오.
하늘은 아무런 불의도 저지르지 않았습니다.
위로 지으십시오.
집을 지으십시오.
수천 채의 집을 지으십시오.
주차장이 침실이 되게 하십시오.
빈터가 부엌이 되게 하십시오.
아스팔트가 잠들었던 그곳에서
아이들이 잠을 깨게 하십시오.
하지만 기중기가 철골을 들어 올릴 때,
양심 또한 무언가를 함께
들어 올리게 하십시오.
감당 가능한 가격.
소속감.
공동체.
기억.
자비.
소속감 없는 밀집은
그저 더 높이 쌓아 올린
배제에 불과할 수 있으니까요.
어제는
경계선이 동에서 서로
이어졌지만,
내일은
보도(步道)에서
펜트하우스까지
이어질지도 모릅니다.
어제는 지도가 말했죠.
넘어가지 마시오.
내일은 시장(market)이 속삭일지도 모릅니다.
들어와도 좋습니다—
열쇠만 있다면요.
그리고 그 열쇠는
더 이상 금속으로 만들어지지
않을지도 모릅니다.
소득,
신용,
자산,
상속,
그리고 한 세대가 다음 세대의 손으로
조용히 넘겨주는 온갖 특권으로
만들어질지도 모릅니다.
그러니 샌프란시스코가
구름을 향해 건물을 올릴 때,
정의 또한 모든 층으로
함께 올라가게 하십시오.
교사에게 문을 내어주십시오.
요리사에게 창문을 내어주십시오.
돌봄 노동자에게 이웃을 내어주십시오.
어르신이 친구 곁에 머물게 하십시오.
이곳에서 태어난 아이가
이곳에서 어른이 된 모습을 꿈꾸게 하십시오.
거리에서 벗어나는 이가
단순한 거처 이상의 것을—
이웃과 함께하는 자리를
얻게 하십시오.
우리는 대대로
땅 위에 그어진 선을
지우려 애써왔습니다.
그러니 건물의 벽을 타고
그 선을 다시 긋지는 맙시다.
수직 도시의 척도는
그 부(富)가 얼마나 높이
솟아오를 수 있느냐가 아니라,
그 소속감이 얼마나 멀리
닿을 수 있느냐에 있으니까요.
탑을 세우십시오.
스카이라인을 높이십시오.
엘리베이터 문을 여십시오.
그리고 보도에서
가장 높은 창문에 이르기까지,
모든 층이 선포하게 하십시오:
미래는 결코
수직으로 세워진 '레드라인(차별의 경계선)'이
되지 않을 것이라고.
도시는 솟아오를지라도—
그 높이 아래에서
어떤 사람도
작아지지 않게 하십시오.
전도인: 이 순금/이 건씀
St. GMC Corps
2026년 8월 29일
https://www.facebook.com/steven.g.lee1/posts/pfbid02oBDqbqWtpHUvwo8oK4mtbHmAAR853hhWHb6g3vnFMnkaafXMn2cLGekhueLxjwV9l ___샌프란시스코는 미국에서 가장 물가가 비싼 도시 지역 중 하나로, AI 주도의 부(富)의 붐이 주택 가격을 역대 최고치 수준으로 끌어올리는 동시에 초대형 고층 빌딩 건설 계획들이 도시의 수직적 스카이라인을 급격히 변화시키려 하는 등 변화의 흐름을 보여주는 대표적인 사례입니다. 도심 지역의 높은 사무실 공실률이라는 난관에도 불구하고, 개발업체들은 이 도시의 지속적인 성장에 공격적으로 베팅하고 있습니다.
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진보가 퇴거 통지서를 품고 와서는 안 됩니다
> PROGRESS MUST NOT CARRY AN EVICTION NOTICE
어느 날 아침, 진보가 설계도를 옆구리에 끼고 찾아왔습니다.
그것은 아름다운 말로 이야기했습니다.
더 안전한 거리, 더 깨끗한 보도, 더 높은 건물, 더 빠른 기차, 더 푸른 공원, 더 환한 상점가, 더 좋은 학교, 새로운 아파트와 새로운 사업, 그리고 새로운 가능성을 약속했지요.
동네 사람들은 그 말에 귀를 기울였습니다.
오랫동안 그런 변화를 기다려왔으니까요.
할머니도 기다렸고,
정비공도 기다렸으며,
식료품점 위층에 사는 가족도 기다렸습니다.
지하실에서 이웃에게 음식을 나누던 교회 공동체도 기다렸고,
갈라진 보도 옆에서 뛰놀던 아이들도 기다렸습니다.
나무가 그저 '편의 시설'로 여겨지기 전부터 그들은 나무를 원했고,
대중교통이 고급 아파트의 광고 수단이 되기 전부터 대중교통을 원했으며, 안전이 부동산 가치를 높이는 도구가 되기 전부터 안전을 원했습니다.
투자자들이 이 동네를 투자 가치 없는 곳으로 여기던 시절부터 그들은 투자를 바랐습니다.
마침내 진보가 찾아왔습니다.
모두가 기뻐했습니다.
누군가 진보가 품고 있던 봉투를 발견하기 전까지는 말이죠.
그 봉투는 오랫동안 기다려온 사람들에게 보내는 것이었습니다.
그 안에는 이런 메시지가 담겨 있었습니다.
당신들의 동네가 더 좋아지고 있습니다.
안타깝게도, 이제 당신들은 이곳에서 살 형편이 되지 않습니다.
우리는 참으로 기묘한 문명을 건설했습니다.
오랜 방치와 소외의 세월을 견뎌내고 살아남았건만, 정작 번영의 시대가 오자 쫓겨나야만 하는 그런 문명 말입니다.
거리는 수리되었지만,
이웃은 사라집니다.
공원은 새롭게 단장되었지만,
그곳에서 뛰놀던 아이들은 떠나버렸습니다.
건물은 복원되었지만,
수십 년간 방치된 건물을 지켜온 가족은 사라졌습니다.
벽화는 그대로 남아 있지만,
그 벽화에 담긴 역사의 주인공들은 더 이상 이 동네에 살 수 없습니다.
식당 메뉴판에는 옛 동네의 이름이 남아 있지만,
정작 그 이름을 공유하던 옛 동네 사람들은 더 이상 그곳에서 식사할 수 없습니다.
우리는 이것을 진보라고 부릅니다.
하지만 무엇을 향한 진보일까요?
건물의 가치가 높아진다고 해서 도시가 더 좋아지는 것은 아닙니다. 부유한 사람들이 발견했다고 해서 동네가 치유되는 것도 아닙니다. 포장도로는 그대로인데 관계가 허물어진다면, 그 거리는 진정으로 새로워진 것이 아닙니다.
단순히 세입자만 쫓아내는 것이 아닌, 그런 퇴거도 있습니다.
그것은 기억을 앗아갑니다.
언어를 앗아갑니다.
손주 곁에서 조부모를 앗아갑니다.
소상공인 곁에서 단골손님을 앗아갑니다.
공동체 안에서 노래하는 이들을 앗아갑니다.
학교에서 아이들을 앗아갑니다.
이웃 곁에서 이웃을 앗아갑니다. 어떤 경제 보고서도 이러한 상실을 정확히 어디에 기록해야 할지 알지 못합니다.
곁에서 안부를 살펴주던 이웃을 잃어버린 여성을 위한 항목은 어디에도 없습니다.
지난 20년 동안 빌려 쓴 설탕, 서로 맡긴 열쇠, 함께 나눈 식사, 돌봐준 아이들, 길가에서 나눈 대화, 참석했던 장례식, 챙겨주던 생일의 가치를 측정하는 감정 평가는 없습니다.
시장은 이런 것들을 '무형의 가치'라 부릅니다.
동네 사람들은 이를 '집'이라 부릅니다.
그러니 지으십시오.
아파트를 지으십시오.
고층 건물을 올리십시오.
보도를 정비하십시오.
나무를 심으십시오.
카페를 여십시오.
철도 노선을 연장하십시오.
공기를 맑게 하십시오.
공원을 복구하십시오.
투자가 외면받던 곳에 투자를 유치하십시오.
하지만 리본을 자르기 전에, 주위를 둘러보십시오.
누가 사라졌는지 물어보십시오.
동네가 가장 힘들었던 시절을 견뎌낸 사람들이, 더 나아진 시절에도 그곳에 머물 자리를 얻었는지 물어보십시오.
교사가 여전히 학교 근처에 살 수 있는지 물어보십시오.
요리사가 식당 근처에 살 수 있는지,
간병인이 환자 근처에 살 수 있는지,
아이가 자신을 키워준 거리에서 쫓겨나지 않고 어른으로 성장할 수 있는지 물어보십시오.
개발이 축출이 아닌 초대가 되게 하십시오.
시세대로 거래되는 주택 곁에 저렴한 주택이 공존하게 하십시오.
땅값이 오르는 가운데서도 주민 공동체의 소유권이 뿌리내리게 하십시오.
번영이 그 안의 사람들을 밀어내는 대신 포용의 범위를 넓히게 하십시오. 건설용 크레인이 공동체를 뿌리 뽑지 않고 건물을 올리게 하십시오.
빈곤에서 동네를 구해내는 일이 가난한 이들을 쫓아내는 것을 전제로 한다면, 거기에는 도덕적 승리가 없기 때문입니다.
거리를 아름답게 꾸미면서 정작 그곳 사람들을 지역 곳곳으로 흩어지게 하는 것에는 정의가 없습니다. 혹독한 겨울을 견뎌낸 이들이 봄을 맞이하지 못한다면, 그것은 진정한 재생이 아닙니다.
동네가 버려졌던 시절을 지탱해 온 이들이, 풍요로워진 시절의 결실 또한 누릴 수 있어야 합니다.
그러니 발전이 문을 두드릴 때,
환영하십시오.
문을 여십시오.
건설할 공간을 내어주십시오.
하지만 그 발전을 들여보내기 전에,
그것이 무엇을 품고 왔는지 주의 깊게 살펴보십시오.
청사진입니까?
그렇습니다.
투자입니까?
그렇습니다.
주택입니까?
그렇습니다.
기회입니까?
그렇습니다.
하지만 그 서류들 사이에 이웃을 향한 퇴거 통지서가 있다면—발전의 손에서 그것을 받아 드십시오.
반으로 찢어버리십시오.
그리고 청사진 위에 이렇게 적으십시오:
여기서 지으십시오.
여기서 성장하십시오. 이곳에서 번영하십시오.
새로운 이웃들을 이곳에서 환영하십시오.
하지만 이 터전을 일구어 온 이들도
계속 이곳에 머물게 하십시오.
진정한 의미의 발전이란, 누군가를 미래에서 밀어내며 찾아오는 것이 아니기 때문입니다. 발전은 희망을 위한 더 넓은 보금자리를 마련하는 것이어야 합니다.
발전이 퇴거 통지서를 들고 와서는 안 됩니다.
전도인: 이 순금/이 건씀
St. GMC Corps
2026년 8월 29일
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40층짜리 건물이 던지는 질문: 새로운 샌프란시스코를 물려받을 사람은 누구인가?
> The Forty-Story Question: Who Inherits the New San Francisco?
40층짜리 건물은 결코 단순히 40개의 층으로만 이루어진 것이 아닙니다.
그것은 토지, 자본, 주택, 공공 정책, 그리고 동네의 변화에 관한 수많은 결정이 층층이 쌓인 결과물이며, 궁극적으로는 새롭게 건설되는 이 도시를 누가 물려받을 것인가에 대한 답이기도 합니다.
샌프란시스코에 고층 빌딩이 들어설 때, 우리는 자연스럽게 그 안에 몇 가구가 들어가는지, 높이는 얼마나 되는지, 비용은 얼마인지, 그리고 도시의 스카이라인을 어떻게 바꿀지 묻게 됩니다. 이는 꼭 필요한 질문들입니다.
하지만 건축만으로는 답할 수 없는 또 다른 질문이 있습니다.
과연 누가 그곳에서 살 수 있을까요?
그리고 그 질문의 이면에는 훨씬 더 거대한 질문이 자리 잡고 있습니다.
새로운 샌프란시스코를 물려받을 사람은 누구일까요?
그곳은 주로 막대한 자본을 들고 들어와 입성할 수 있는 사람들의 차지가 될까요?
아니면 아이들을 가르치는 교사, 식사를 준비하는 요리사, 환자를 돌보는 간호사, 사무실을 청소하는 관리인, 거리에 상상력을 불어넣는 예술가, 공동체를 일구는 이민자 가족, 그리고 최신 고층 빌딩보다 더 오랜 기억을 간직한 노년의 주민을 위한 자리도 마련될까요?
단지 법적으로 누구나 들어올 수 있다고 해서 그 도시를 포용적이라고 부를 수는 없습니다. 진정한 소속감이란 그곳에 계속 머물 수 있는 실질적인 능력이 뒷받침될 때 비로소 가능한 것입니다.
이것이 바로 '40층짜리 건물에 관한 질문'이 본질적으로 높이에 대한 문제가 아닌, '유산(inheritance)'에 관한 문제인 이유입니다.
정부가 고밀도 개발을 허용하고, 대중교통 확충으로 토지 가치가 상승하며, 거리와 공원이 정비되고, 여러 세대의 주민이 어우러져 살기 좋은 동네 문화를 만들어갈 때, 그 가치는 공동으로 창출됩니다. 비록 그로 인해 발생한 금전적 가치 상승분의 상당 부분이 사유화된다 할지라도 말입니다.
그렇기에 지역 사회는 다음과 같은 질문을 던질 권리가 있습니다.
가치가 상승했을 때, 그 유산은 과연 누구에게 돌아가는가?
토지 소유자가 가치 상승분을 챙기고, 개발업자가 이익을 얻으며, 투자자가 수익을 거두고, 시 당국이 추가 세수를 확보하는 동안, 정작 그 동네 주민들은 무엇을 얻게 될까요?
더 중요한 것은,
세입자는 무엇을 얻게 되느냐 하는 점입니다.
만약 재개발로 인해 세입자에게 돌아오는 유산이 그저 더 비싸진 임대료뿐이라면, 이는 우리 사회가 '발전'을 이해하는 방식에 심각한 결함이 있음을 의미합니다.
어떤 가족은 부동산 자산을 축적하지는 못했더라도, 30년이라는 세월 동안 동네에서 이웃과 관계를 맺으며 살아왔을 수 있습니다. 그들은 지역 상권을 지탱하고, 아이를 키우며, 이웃을 돌보고, 가까운 곳에서 신앙생활을 하고, 지역 행사를 조직하며, 결과적으로 그 동네를 살기 좋은 곳으로 만든 문화를 일구는 데 기여해 왔을 것입니다. 그들은 이 동네에 대한 법적 소유권은 가지고 있지 않습니다.
하지만 그들에게는 뿌리가 있습니다.
그리고 뿌리는 우리 경제 시스템이 그 가치를 제대로 평가하지 못하는,
일종의 인간적 투자라 할 수 있습니다.
그렇기에 개발은 단순한 부동산 자산 이상의 것을 창출해야 합니다.
개발은 사회적 유산을 만들어내야 합니다.
감당 가능한 주택이 유산이 될 수 있습니다.
공동체 소유의 토지가 유산이 될 수 있습니다.
내 집 마련으로 가는 길이 유산이 될 수 있습니다.
세입자의 주거 안정이 유산이 될 수 있습니다.
보호받는 동네 상점이 유산이 될 수 있습니다.
진정으로 모두에게 열린 공원이 유산이 될 수 있습니다.
샌프란시스코에서 자란 아이가 이곳에서 성인이 된 자신의 삶을 그려볼 수 있다는 것, 그것이야말로 가장 위대한 유산 중 하나일지도 모릅니다.
그러므로 우리는 두 가지 잘못된 생각을 경계해야 합니다.
첫째는 샌프란시스코를 보존하려면 변화를 막아야 한다고 믿는 것입니다.
둘째는 샌프란시스코를 변화시키려면 기존 주민들을 몰아내고
다른 사람들로 채워야 한다고 믿는 것입니다.
어느 쪽도 필수적인 것은 아닙니다.
도시의 건설 현장(크레인) 아래에서 사람들을 뿌리 뽑지 않고도 도시는 발전할 수 있습니다.
사실, 밀도를 높이는 것이 해답의 일부가 될 수 있습니다. 주택 공급을 늘리면 주택 부족 문제를 완화할 수 있습니다. 건물을 높이면 더 많은 사람이 일자리와 교통망 가까이에 거주할 수 있습니다. 활용도가 낮은 부지는 주거 공간으로 탈바꿈할 수 있습니다. 신규 건설은 더 많은 사람을 수용할 수 있는 도시의 역량을 키워줍니다.
단, 성장을 위한 건축에 '소속감'을 위한 건축이 함께할 때만 가능합니다. 그렇지 않다면, 40층짜리 건물은 그저 수직으로 쌓아 올린 40층 높이의 배제(exclusion) 공간이 될 뿐입니다.
스카이라인은 높아질 것입니다.
부동산 가치도 오를 것입니다.
임대료도 오를 수 있습니다.
투자 자산의 가치도 상승할 것입니다.
그리고 그 모든 상승의 움직임 아래, 거리 위에는 여전히 이런 질문이 남을 것입니다. "과연 누가 이곳에 계속 머물 수 있는가?"
그것이 바로 '40층 높이의 질문'입니다.
샌프란시스코에 건물을 지을 것인가 말 것인가의 문제가 아닙니다.
건설을 통해 창출된 번영이, 노동과 문화, 기억, 세금, 그리고 관계를 통해 이 도시를 살 만한 곳으로 만든 사람들을 포용할 만큼 충분히 넓게 공유될 것인가의 문제입니다.
그러므로 모든 건설용 크레인에는 보이지 않는 책임이 따릅니다.
모든 용도 변경(rezoning)에는 사회적 의무가 따릅니다.
건물 층수를 하나 더 올릴 때마다 우리는 스스로에게 질문을 던져야 합니다. 단순히 건물의 수용 인원만 늘리는 것이 아니라, 더 다양한 사람들이 소속감을 느끼며 살 수 있는 도시의 역량을 키우고 있는지를 말입니다. 샌프란시스코가 다음 세대에 물려줄 수 있는 가장 위대한 유산은 값비싼 건물들의 집합이 아니기 때문입니다.
그것은 바로 도시의 평범한 사람들입니다.
전도인: 이 순금/이 건씀
St. GMC Corps
2026년 8월 29일
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이웃과 함께 동네도 함께 성장하게 하라
> LET THE NEIGHBOR RISE WITH THE NEIGHBORHOOD
도시는 동네의 거의 모든 것을 변화시키고도
정작 그곳에 사는 사람들의 삶을 개선하는 데는 실패할 수 있습니다.
도시는 보도를 정비하고, 공원을 개보수하며, 대중교통을 확충하고, 아파트를 짓고, 기업을 유치하며, 부동산 가치를 높이고, 스카이라인을 건설용 크레인으로 가득 채울 수 있습니다.
하지만 한 가지 질문이 남습니다.
그곳의 이웃에게는 무슨 일이 일어났을까요?
동네가 더 안전해졌는데도 위험했던 시절을 견뎌낸 가족이 더 이상 그곳에 살 형편이 되지 못한다면, 그것은 어떤 종류의 승리일까요?
기차가 들어오지만 정작 그 기차에 의존해 출퇴근하던 노동자는 더 먼 곳으로 밀려난다면, 그 교통 개선은 진정 누구를 위한 것이었을까요?
공원이 아름다워졌지만 정작 그 공원이 필요했던 아이들은 쫓겨난 뒤라면, 그 아름다움은 누가 누리게 되는 걸까요?
동네 문화가 유행처럼 번지지만 정작 그 문화를 만들어낸 사람들은 사라진다면, 우리는 동네를 보존한 것일까요, 아니면 그저 겉모습만 보존한 것일까요?
이 질문들은 도시 개발의 중심에 서야 할 하나의 진실로 우리를 이끕니다.
이웃은 동네 발전의 걸림돌이 아닙니다. 이웃이야말로 그 발전의 목적입니다.
> 보도에서 바라본 도시
이 글과 함께 실린 사진들은 우리를 높은 스카이라인에서 내려와 보도로 이끕니다.
그곳에서 우리는 무언가를 기다리는 사람들을 마주합니다.
그들 뒤에는 공공기관, 사무실, 대중교통, 인프라, 거리, 건물, 부동산 등 강력한 도시의 건축물이 서 있습니다. 하지만 보도는 스카이라인과는 다른 질문을 던집니다.
스카이라인은 묻습니다.
이 건물들의 가치는 얼마인가?
보도는 묻습니다.
오늘 밤 모두가 잠잘 곳이 있는가?
스카이라인은 묻습니다.
얼마나 많은 투자가 이루어지는가?
보도는 묻습니다.
그 투자에서 소외되는 사람은 누구인가?
스카이라인은 묻습니다.
얼마나 높이 지을 수 있는가?
보도는 묻습니다.
우리는 다른 사람이 얼마나 낮은 곳으로 추락하도록 내버려 둘 것인가?
정의로운 도시는 이 두 가지 풍경을 모두 읽어낼 줄 알아야 합니다.
20층 높이에서 바라본 경제적 번영이 길가에서 바라볼 때는 아주 다르게 보일 수 있기 때문입니다.
> 봄을 기다린 사람들
어떤 지역사회는 수십 년 동안 변화를 기다립니다.
그들은 투자를 기다립니다.
그들은 더 깨끗한 거리를 기다립니다.
그들은 더 좋은 학교를 기다립니다.
그들은 더 안전한 공원을 기다립니다. 그들은 식료품점, 대중교통, 의료 시설, 저렴한 주택, 그리고 환경 개선을 기다립니다.
그 긴 세월 동안 평범한 이웃들이 동네를 지탱해 왔습니다.
부모는 아이들을 키우고,
상인들은 가게 문을 엽니다.
공동체는 사람들에게 식사를 제공하고,
이웃들은 서로의 집을 살피며,
지역 단체는 필요한 서비스를 위해 싸우고,
노동자들은 해 뜨기 전 일어나 어두워진 뒤에야 돌아옵니다.
그들은 혹독한 겨울을 견디며 동네를 지켜냅니다.
그러다 어느 날 봄이 찾아옵니다.
투자가 이루어지고,
부동산 가치가 오르며,
건물은 새단장을 하고,
식당들이 문을 엽니다.
동네는 살기 좋은 곳이 됩니다.
그리고 오랫동안 기다려온 사람들에게 가장 잔인한 메시지가 전해집니다.
"이 동네를 지켜주셔서 감사합니다.
하지만 이제 이곳에 살 여유가 없으시군요."
그것은 재생이 아닙니다.
그것은 기존 주민에게 돌아갈 몫이 없는 번영일 뿐입니다.
이웃은 인프라의 일부입니다
우리는 흔히 도시 인프라에 대해 이야기합니다.
도로는 인프라입니다.
대중교통도 인프라입니다.
상하수도 시설도,
주택도,
학교도 인프라입니다.
하지만 공동체에는 눈에 잘 띄지 않는 또 다른 인프라가 존재합니다.
바로 '인간관계'입니다.
옆집 어르신의 안부를 묻는 이웃은 인프라입니다. 학교에서 돌아오는 아이들을 알아보는 가게 주인도 인프라입니다.
식사를 대접하는 공동체 모임도 인프라입니다.
부모가 일하는 동안 손주를 돌봐주는 할머니도 인프라입니다.
어려움을 겪는 손님에게 비공식적으로 외상을 허락하는 이민자 상인도 인프라입니다.
외로움이 고립으로 변하지 않게 막아주는 우정도 인프라입니다.
이주와 쫓겨남으로 인해 이러한 관계가 무너진다면, 도시는 건물은 얻을지 몰라도 회복력은 잃게 될 것입니다.
콘크리트는 다시 지을 수 있습니다.
하지만 무너진 신뢰를 회복하는 데는 몇 세대가 걸립니다.
발전은 소속감을 만들어내야 합니다
따라서 개발에는 더 큰 목적이 필요합니다.
우리는 주택을 더 많이 지어야 합니다. 줄여서는 안 됩니다.
부족한 도시의 땅을 지혜롭게 활용해야 합니다.
교통을 개선하고,
혁신을 환영하며,
방치된 동네를 정비하고,
아름다운 거리와 공공 공간을 조성해야 합니다.
하지만 모든 발전 과정에는 반드시 이런 질문이 뒤따라야 합니다. "이것이 평범한 사람들이 계속 이곳에 머무는 데 어떻게 도움이 되는가?"
새로운 개발이 저렴한 주택을 공급하게 하십시오.
땅값 상승이 공동체에 대한 투자로 이어지게 하십시오.
공공 시설 개선이 기존 주민들에게 힘이 되게 하십시오.
밀도 높은 개발이 다양한 소득 계층을 위한 공간을 만들게 하십시오.
지원 주택이 노숙 상태의 사람들을 공동체의 일원으로 회복시키게 하십시오. 그리고 공동체 소유권을 통해 주민들이 쫓겨나지 않도록 보호하십시오.
번영이 퇴거 통지서와 함께 찾아오는 것이 아니라, 모두가 함께 누릴 수 있는 것이 되게 하십시오.
도시를 현재 상태로 멈춰 세우는 것이 목표가 아닙니다.
목표는 도시의 발전이 곧 기존 주민을 내쫓는 일이 되지 않도록 하는 것입니다.
> '상승'에 대한 새로운 정의
어쩌면 우리는 동네가 '상승(발전)'한다는 것의 의미를 잘못 이해하고 있었는지도 모릅니다. 동네는 단지 임대료가 오른다고 해서 상승하는 것이 아닙니다.
세입자의 주거 안정이 보장될 때 동네는 상승합니다.
단지 부동산 가치가 오른다고 해서 동네가 상승하는 것이 아닙니다.
가족에게 더 많은 기회가 열릴 때 동네는 상승합니다.
단지 고층 빌딩이 들어선다고 해서 동네가 상승하는 것이 아닙니다. 거리에서 잠들던 이가 영구적인 거처와 열쇠를 얻게 될 때 동네는 상승합니다.
나이 든 이웃이 친구들 곁에 계속 머물 수 있을 때 동네는 상승합니다.
일하는 사람이 직장 가까이에서 살 수 있을 때 동네는 상승합니다.
아이들이 어린 시절의 이 도시를 어른이 되어서도 계속 살아갈 곳으로 꿈꿀 수 있을 때 동네는 상승합니다. 오래된 주민들을 몰아내지 않고도 새로운 이웃을 환영할 수 있을 때 동네는 상승합니다.
그것은 도시를 평가하는 새로운 기준입니다.
경제적 가치를 부정하는 것이 아닙니다.
다만 그 가치와 함께 인간적 가치도 반드시 높아져야 한다고 말하는 것입니다.
그리고 어쩌면 이것이 바로 이 거리 곳곳에 조용히 새겨진 메시지일지도 모릅니다.
웅장한 도시를 짓고 정작 그 도시의 주인인 사람들을 잃지 마십시오.
건물은 보존하면서 공동체는 흩어지게 하지 마십시오.
이웃을 몰아내는 방식으로 동네를 개선하지 마십시오.
평범한 사람들은 창밖으로 바라볼 수만 있을 뿐 결코 들어갈 수 없는 번영을 만들지 마십시오.
건물이 솟아오르게 하십시오. 그리고 주거 안정도 함께 높아지게 하십시오.
부동산 가치가 오르게 하십시오. 그리고 인간의 존엄성도 함께 높아지게 하십시오.
투자가 늘어나게 하십시오. 그리고 기회도 함께 늘어나게 하십시오.
스카이라인이 높아지게 하십시오. 그리고 자비의 마음도 함께 높아지게 하십시오.
모든 도시 계획안이 작성되고, 건설 장비가 떠나고, 콘크리트가 굳고, 개장식의 리본이 잘린 뒤에도, 단 하나의 질문은 남을 것입니다.
이웃들이 여전히 이곳에 있는가?
그렇다면, 그 발전은 인간을 위한 목적을 달성한 것입니다.
그렇지 않다면, 도시는 그 발전이 어떤 대가를 치렀는지 자문해야 합니다.
가장 위대한 도시는 가장 값비싼 건물을 세운 도시가 아니기 때문입니다. 사람들을 사라지게 함으로써 더 높은 가치를 얻기를 거부하는 도시가 바로 위대한 도시입니다.
동네가 상승하게 하십시오.
하지만 무엇보다도—
그곳의 이웃도 함께 상승하게 하십시오.
전도인: 이 순금/이 건씀
St. GMC Corps
2026년 8월 29일
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도시는 사람을 창고에 가두듯 수용해서는 안 된다
> CITIES SHOULD NOT WAREHOUSE PEOPLE
도시가 인간에게 진정 무엇이 필요한지 결정해야 하는 순간이 온다.
지붕?
침대?
사방이 막힌 벽?
번호가 매겨진 채 층층이 쌓인 주거 단위?
단순히 비바람을 피할 공간만 있으면 된다면, 면적을 재고 문 개수를 세는 것만으로도 주택 문제를 해결할 수 있을 것이다. 거대한 건물을 지어 수천 명을 밀어 넣고는 문제가 해결되었다고 선언할 수도 있겠지... 하지만 인간은 그저 공간을 차지하고 사는 존재가 아니다.
인간은 관계 속에서 살아간다.
아침 햇살이 들어오는 창문, 아이들이 뛰어놀 수 있는 거리, 콘크리트가 대지의 주인은 아니라는 사실을 일깨워주는 나무, 가까이에 있는 식료품점, 방해물 취급을 받지 않고 앉아 쉴 수 있는 노인의 벤치, 그리고 학교와 공원. 이름을 아는 이웃, 예배하고 모이고 논쟁하고 축하하고 애도하며 소속감을 느낄 수 있는 장소가 필요하다.
창고는 물건을 비바람으로부터 보호한다.
하지만 집은 그보다 훨씬 연약한 것을 보호한다.
바로 다른 사람들과 어우러져 온전한 인간으로 살아갈 가능성이다.
그렇기에 많은 도시에서 고밀도 개발이 필요하다 해도, 그것이 사람을 그저 '보관' 대상으로 전락시키는 핑계가 되어서는 안 된다.
우리는 건물을 안으로만 옥죄지 않으면서도 높이 올릴 수 있다.
아파트를 더 가깝게 배치하면서도 삶의 거리는 더 멀어지게 할 수도 있다. 웅장한 고층 빌딩을 지으면서도 층마다 고독을 만들어낼 수도 있다.
아이는 거리에서 20층이나 떨어진 곳에서 자라면서도 정작 거리에서는 안전하게 놀 곳이 없을 수 있다. 노인은 수백 가구의 아파트에 둘러싸여 살면서도 바로 옆집에 누가 사는지 전혀 모를 수 있다.
가족이 주거지는 확보했을지라도, 좋은 학교나 일자리, 교통, 의료, 자연, 그리고 공동체와는 지리적으로 단절된 채 지낼 수도 있다.
그렇게 되면 주택은 '주소'만 제공할 뿐 '이웃'은 제공하지 못하게 된다.
그리고 주소가 곧 소속감을 의미하는 것은 아니다.
사회가 소득 수준에 따라 사람들을 분류하기 시작하면 위험은 더욱 커진다.
이곳은 고급 주택가.
저곳은 저렴한 주택가.
노숙자는 또 다른 곳으로.
노인들은 별도의 건물로.
빈곤층은 땅값이 가장 싼 곳에 몰아넣고,
부유층은 땅값이 가장 비싼 곳에서 보호받게 한다.
머지않아 도시는 분리를 해결한 것이 아니라,
단지 그 형태를 재설계했을 뿐이라는 사실을 깨닫게 된다.
건물은 새것일지 몰라도 그 철학은 구시대적이다.
특정 사람들을 다른 곳으로 격리하는 것.
인간적인 도시는 이러한 본능에 저항해야 한다.
저렴한 주택이 '저렴한 고립'을 의미해서는 안 된다. 밀집도가 곧 존엄성의 훼손을 의미해서는 안 됩니다. 공공주택은 사회가 누구를 중요하게 여기고 누구를 가두어 두려 하는지를 조용히 드러내는 건축물이 되어서는 안 됩니다.
문제는 단순히 1에이커에 얼마나 많은 사람을 수용할 수 있느냐가 아닙니다.
문제는 바로 이것입니다.
1에이커의 땅이 얼마나 많은 인간의 번영을 감당할 수 있는가?
어쩌면 이것이 우리 도시들이 놓치고 있던 척도일지도 모릅니다.
집의 수를 세는 것도 중요하지만,
나무도 세어 보십시오.
놀이터도 세어 보십시오.
마트도 세어 보십시오.
아이들이 갈 수 있는 학교도 세어 보십시오.
돈을 쓰지 않고도 앉을 수 있는 벤치도 세어 보십시오.
서로 아는 이웃도 세어 보십시오.
안전하게 산책할 수 있는 노인도 세어 보십시오.
다음 세대까지 함께할 수 있는 가족도 세어 보십시오.
문의 수도 세어 보십시오. 하지만 그 문이 공동체로 통하는 길목도 세어 보십시오.
주택의 목적은 사람들을 거리에서 끌어내어 상자 안에 가두는 것이 아닙니다. 삶이 다시 뿌리내릴 수 있는 환경을 복원하는 것입니다.
더 높이 지어야 할 곳은 더 높이 짓고,
더 밀집해서 지어야 할 곳은 더 높이 짓습니다.
주거가 절실히 필요하기에 풍족하게 건설해야 합니다.
하지만 콘크리트와 철골 사이에는 햇빛이 들어올 공간을 남겨두십시오.
건물들 사이에는 만남의 공간을 남겨두십시오.
숫자들 사이에는 이름이 설 공간을 남겨두십시오.
그리고 한 사람과 다른 사람 사이에는 이웃이라는 오랜 기적을 위한 충분한 공간을 남겨두십시오.
위대한 도시는 단순히 “모두를 어디에 수용할 수 있을까?”라고 묻지 않습니다.
위대한 도시는
“모두가 어떻게 소속감을 느낄 수 있을까?”라고 묻습니다.
이것이 바로 저장과 주거,
주거지와 집,
사람들을 수용하는 것과
인간적인 도시를 건설하는 것의 차이입니다.
창고는 몸을 위한 공간을 마련합니다.
사람들에게 걸맞은 도시는 삶을 위한 공간을 마련해야 합니다.
전도인: 이 순금/이 건씀
St. GMC Corps
2026년 8월 29일
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