새로운 지도는 과거의 지도를 기억해야 한다: 샌프란시스코의 ‘가족 중심 구역화 계획(Family Zoning Plan)’과 필모어(Fillmore)의 교훈 (08/14/2026)

새로운 지도는 과거의 지도를 기억해야 한다: 샌프란시스코의 ‘가족 중심 구역화 계획(Family Zoning Plan)’과 필모어(Fillmore)의 교훈 (THE NEW MAP MUST REMEMBER THE OLD ONE: San Francisco’s Family Zoning Plan and the Lesson of the Fillmore)

2025년 12월 12일 ‘가족 중심 구역화 계획’이 법으로 제정되고 2026년 1월 12일 시행됨에 따라, 샌프란시스코는 중요한 새로운 국면을 맞이했습니다. 이 계획은 그동안 개발이 상대적으로 더뎠던 도시 북부 및 서부 지역을 중심으로 주택 공급을 대폭 확대함으로써, 수십 년간 지속되어 온 주택난을 해결하고자 합니다.

하지만 샌프란시스코가 도시의 지도를 다시 그린 것은 이번이 처음이 아닙니다.

바로 그렇기에 필모어 지역의 역사는 새로운 구역화 지도와 나란히 놓여 경고이자 지침이 되어야 합니다.

시 당국의 자체적인 역사적 분석에 따르면, 필모어와 웨스턴 애디션(Western Addition) 지역의 재개발로 인해 약 2만 명에서 3만 명에 달하는 주민이 삶의 터전을 잃고 쫓겨났습니다. 당시 도시 계획가들이 ‘도시 재생(urban renewal)’이라 불렀던 이 사업은, 샌프란시스코의 흑인 주민들이 서부 해안에서 가장 중요한 문화적 중심지 중 하나로 일궈놓았던 지역사회의 주택, 상점, 기관, 그리고 사회적 유대 관계를 파괴했습니다.

이 역사는 우리에게 무엇과도 바꿀 수 없는 중요한 교훈을 줍니다.

도시를 변화시키는 것이 곧 그곳에 사는 사람들의 삶을 개선하는 것과 같은 의미는 아니라는 사실입니다.

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두 개의 지도, 두 개의 역사적 순간

> `TWO MAPS, TWO HISTORICAL MOMENTS

'가족형 구역 설정 계획(Family Zoning Plan)'과 필모어(Fillmore) 재개발은 매우 다른 정치적·법적 상황에서 비롯되었으므로, 이 둘을 동일시해서는 안 됩니다.

20세기의 재개발 방식은 대규모 철거와 주민 이주를 수반했습니다. 반면, 오늘날의 구역 설정 계획은 주택 가격이 터무니없이 높고 공급이 부족한 도시 내에 주택을 추가로 공급하는 것을 주된 목표로 합니다.

그러나 상황이 다르기 때문에 오히려 역사는 우리가 과거의 실수를 새로운 형태로 되풀이하지 않도록 돕는 지침이 될 수 있습니다.

필모어의 사례는 우리에게 단순히 다음과 같은 질문을 던지는 데 그치지 말아야 한다고 가르쳐 줍니다.

무엇이 지어질 것인가?

(대신) 지어지는 것으로부터 누가 혜택을 입을 것인가?

단순히:

이 지도를 통해 얼마나 많은 주택을 공급할 수 있는가?

(대신) 실제로 그곳에 살 수 있는 사람은 누구인가?

그리고 단순히:

동네가 변화할 것인가?

(대신) 기존 주민과 미래의 주민이 그 변화 과정에 참여할 수 있을 것인가?

이러한 질문들은 '가족형 구역 설정 계획'이 지향해야 할 도덕적 가치 체계의 일부가 되어야 합니다.

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샌프란시스코 서부 지역과 ‘기회 공유’라는 과제

> THE WEST SIDE AND THE QUESTION OF SHARED OPPORTUNITY

수십 년 동안 샌프란시스코 서부의 상당수 지역은 도시 내 다른 구역에 비해 주택 공급이 거의 이루어지지 않았습니다. 따라서 이들 지역에 아파트와 추가 주택을 건설할 수 있도록 문호를 개방하는 것은 단순히 허용 밀도를 조정하는 기술적인 차원의 문제를 넘어섭니다.

이는 잠재적으로 ‘기회의 지형’을 변화시킬 수 있는 일입니다.

주거지는 학교, 공원, 교통망, 일자리, 쾌적한 환경, 상업 지구, 그리고 사회적 관계망과의 접근성을 결정짓습니다. 그러므로 과거의 토지 이용 방식으로 인해 접근이 어려웠던 지역에 더 많은 사람이 거주할 수 있게 되면, 도시 내 다양한 ​​공간에 대한 접근 기회 또한 확대될 수 있습니다.

이는 매우 중요한 목표입니다.

하지만 용도 구역(zoning) 규제를 완화해 주택 공급 잠재력을 높이는 것만으로는 ‘포용성’을 보장할 수 없습니다.

새로 공급되는 주택이 오직 최상위 소득 가구만 감당할 수 있는 수준이라면, 샌프란시스코는 밀도만 높일 뿐 진정한 의미의 포용적 공동체를 만드는 데는 실패할 수 있습니다. 따라서 핵심은 단순히 주택을 더 많이 짓느냐 하는 문제가 아닙니다. 다양한 배경을 가진 사람들이 살아갈 수 있는 공간을 얼마나 마련하느냐 하는 것입니다.

교사.

간호사.

식당 종사자.

예술가.

돌봄 종사자.

어린 자녀를 둔 가족.

노년층.

서비스직 종사자.

샌프란시스코에서 나고 자란 사람들.

새로운 삶을 시작하기 위해 이곳을 찾은 사람들.

진정으로 포용적인 도시는 단순히 더 많은 건물을 위한 공간이 아니라, 더 폭넓은 사람들의 공동체를 위한 공간을 마련해야 합니다.

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웨스트 사이드와 ‘기회 공유’라는 과제

> THE WEST SIDE AND THE QUESTION OF SHARED OPPORTUNITY

수십 년 동안 샌프란시스코 서부 지역의 상당 부분은 도시의 다른 지역에 비해 주택 공급이 거의 이루어지지 않았습니다. 따라서 이들 지역에 아파트와 추가 주택을 건설할 수 있도록 문을 여는 것은 단순히 허용 밀도를 조정하는 기술적인 문제를 넘어선 일입니다. 

이는 잠재적으로 ‘기회의 지형’을 변화시킬 수 있습니다.

주거지는 학교, 공원, 교통망, 일자리, 쾌적한 환경, 상업 지구, 그리고 사회적 관계망과의 접근성을 결정짓습니다. 그러므로 과거의 토지 이용 방식으로 인해 접근이 어려웠던 지역에 더 많은 사람이 거주할 수 있게 되면, 도시 내 다양한 ​​공간에 대한 접근 기회 또한 넓어질 수 있습니다.

이는 매우 중요한 목표입니다.

하지만 용도 구역(zoning) 규제를 완화해 주택 공급 잠재력을 높이는 것만으로는 ‘포용성’을 보장할 수 없습니다.

새로 허가된 주택이 오직 최상위 소득 가구만 감당할 수 있는 수준이라면, 샌프란시스코는 밀도만 높일 뿐 진정한 의미의 공동체적 포용은 이루지 못할 수도 있습니다.

따라서 핵심적인 질문은 단순히 도시가 주택을 더 많이 짓느냐 하는 것이 아닙니다.

그것은 도시가 과연 다양한 사람들을 위한 공간을 마련하느냐 하는 문제입니다.

교사.

간호사.

식당 종사자.

예술가.

돌봄 종사자.

젊은 가족.

어르신.

서비스직 종사자.

샌프란시스코에서 나고 자란 사람들.

새로운 삶을 시작하기 위해 이곳을 찾는 사람들.

진정으로 포용적인 도시는 단순히 더 많은 건물을 위한 공간이 아니라, 더 폭넓은 인간 공동체를 위한 공간을 마련해야 합니다.

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필모어(Fillmore)의 경고: 땅과 공동체를 혼동하지 마라

> THE FILLMORE’S WARNING: DO NOT CONFUSE LAND WITH COMMUNITY

필모어 재개발이 초래한 가장 근본적인 실패는 단순히 건물을 허문 데 있지 않았습니다. 그것은 동네란 곧 인간 관계의 네트워크라는 사실을 이해하지 못한 데서 비롯된 실패였습니다.

상점은 고객에게 의존합니다.

교회는 신도들에게 의존합니다.

어르신은 가까이 사는 가족에게 의존합니다.

음악가는 공연 장소에 의존합니다.

아이들은 친숙한 어른들에게 의존합니다.

기업은 이웃한 기업들에 의존합니다.

수천 명의 사람들이 뿔뿔이 흩어지면, 물리적인 구조물을 다시 짓는다고 해서 그 관계들까지 자동으로 복구되지는 않습니다.

이는 오늘날의 샌프란시스코에, 그리고 모든 주요 토지 이용 개혁 과정에서 반드시 고려해야 할 원칙을 시사합니다. 즉, 동네의 가치를 결코 땅의 가치만으로 평가해서는 안 된다는 것입니다.

공동체 그 자체가 하나의 기반 시설(인프라)입니다.

신뢰도 기반 시설입니다.

기억도 기반 시설입니다.

지역의 기관들도 기반 시설입니다.

가족 곁에 머물 수 있는 능력 또한 기반 시설입니다.

일단 파괴되고 나면, 이러한 것들을 다시 구축하는 데는 몇 세대가 걸릴 수도 있습니다.

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두 번째 강제 이주의 위험성

> THE DANGER OF THE SECOND DISPLACEMENT

또 다른 교훈이 있습니다.

투자는 소외를 해소할 수 있지만, 동시에 강제 이주를 초래할 수도 있습니다.

어떤 동네에 교통망이 개선됩니다.

새로운 주택이 들어섭니다.

기업들이 들어섭니다.

공공 공간이 개선됩니다.

부동산 가치가 상승합니다.

이러한 개선은 진정한 것일 수 있습니다.

하지만 오랜 거주자들이 더 이상 거주할 여력이 없다면, 도시는 잔혹한 역설에 직면하게 됩니다. 오랜 기간 방치되었던 사람들이 재개발 과정에서 쫓겨날 수도 있는 것입니다.

이것이 바로 두 번째 강제 이주의 위험성입니다. 따라서 샌프란시스코는 주택 공급과 강제 이주 방지를 동시에 추구해야 합니다.

주택을 더 많이 건설해야 합니다.

하지만 저렴한 주택은 보존해야 합니다.

투자를 환영해야 합니다.

하지만 지역 사회의 소유권을 강화해야 합니다.

고밀도 개발을 허용해야 합니다.

하지만 취약 계층 세입자를 보호해야 합니다.

새로운 기업을 유치해야 합니다.

하지만 기존 지역 기업들이 살아남을 수 있도록 지원해야 합니다.

새로운 이주민을 환영해야 합니다.

하지만 기존 주민들을 발전의 장애물로 여겨서는 안 됩니다.

이러한 목표들은 서로 상충될 필요가 없습니다.

이 모든 것들이 합쳐져 양심에 따라 이루어지는 발전을 구성합니다.

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도시재생에서 도시복구로

> FROM URBAN RENEWAL TO URBAN REPAIR

샌프란시스코에 가장 중요한 언어적 변화는 아마도 '재생'에서 '복구'로의 전환일 것입니다.

재생은 다음과 같은 질문을 던집니다.

"현재 있는 것을 무엇으로 대체해야 하는가?"

복구는 다음과 같은 질문을 던집니다.

"무엇이 손상되었고, 무엇을 보존해야 하며, 무엇을 원래대로 복원해야 하는가?"

이러한 차이는 필모어 지역에서 매우 중요했습니다.

그리고 오늘날에도 중요합니다.

따라서 가족 중심 용도지역 계획은 단순히 주택 공급량을 늘리는 수단 이상의 의미를 가져야 합니다. 이 계획은 샌프란시스코가 기존 주민들을 내쫓는 논리를 되풀이하지 않고 변화하는 방법을 배웠음을 보여줄 기회가 될 수 있습니다.

도시가 기존 주민들을 밀어내지 않고도 위로 건물을 지을 수 있습니다. 기존 공동체를 없애지 않고도 새로운 주민들을 환영할 수 있습니다.

역사적으로 변화의 부담을 짊어져 온 지역에만 모든 부담을 지우지 않고도 주택 증가를 더욱 공정하게 분배할 수 있습니다.

도시가 공간을 만들 수 있습니다.

그리고 공간을 만드는 것은 공간을 비우는 것과는 근본적으로 다릅니다.

단 몇 단어의 차이일 뿐입니다.

하지만 역사적으로 그 차이는 엄청납니다.

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새로운 지도는 옛 지도를 기억해야 합니다

> THE NEW MAP MUST REMEMBER THE OLD ONE

그러므로 샌프란시스코가 미래를 논할 때면 언제나 필모어(Fillmore) 지역을 염두에 두어야 합니다.

개발을 반대하기 위한 명분이 아니라,

더 나은 개발을 위한 명분으로서 말입니다.

동네를 현재 상태로 묶어두기 위한 이유가 아니라,

신중하게 변화시키기 위한 이유로서 말입니다.

물려받은 죄책감이 아니라,

물려받은 책임감으로서 말입니다.

필모어 재개발로 인해 삶의 터전을 잃고 흩어져야 했던 2만~3만 명의 사람들은, 그들이 떠나야 했던 거리로 다시 돌아올 수 없습니다.

역사를 되돌릴 수는 없습니다.

하지만 역사는 다음 지도를 그리는 이들에게 가르침을 줄 수 있습니다.

과거의 도시 계획적 사고방식은 흔히 이렇게 물었습니다.

"어떤 땅을 비워낼 수 있을까?"

새로운 도시는 이렇게 물어야 합니다.

"얼마나 많은 소속감을 만들어낼 수 있을까?"

과거의 시스템은 특권과 축출을 특정 지역에 집중시켰습니다. 새로운 시스템은 주거, 기회, 투자, 그리고 책임을 더 폭넓게 분산해야 합니다.

따라서 '가족 구역화 계획(Family Zoning Plan)'의 궁극적인 성공 여부는 단순히 발급된 허가증, 완공된 건물, 달성된 밀도, 혹은 창출된 부동산 가치만으로 판단되어서는 안 됩니다.

그 가장 깊은 척도는 '사람'이어야 합니다.

누가 이곳으로 올 수 있었는가?

누가 이곳에 남을 수 있었는가?

누가 기회를 얻었는가?

누가 보금자리를 찾았는가?

그리고 누가 그 소속감을 다음 세대로 이어갈 수 있었는가?

샌프란시스코는 이미 지도를 통해 도시를 재편하는 거대한 실험을 한 차례 겪었습니다.

필모어의 사례는 도시 계획가들이 건물과 필지만을 볼 뿐 그 안에서 살아가는 온전한 인간 공동체를 보지 못할 때, 어떤 일이 벌어지는지를 우리에게 가르쳐 줍니다.

가족 구역화 계획'은 또 다른 기회를 제공합니다.

이번에는 도시가 다르게 지도를 그릴 수 있습니다.

지우지 않고 건설하기.

내쫓지 않고 성장하기.

대체하지 않고 환영하기.

소속감을 줄이지 않고 가치 높이기.

필모어가 주는 가장 중요한 교훈은 도시가 결코 변해서는 안 된다는 것이 아니기 때문입니다. 그 교훈은 도시가 변화하는 과정에서 사람이 결코 소모품이 되어서는 안 된다는 것입니다.

그러므로 새로운 지도는 옛 지도를 기억해야 합니다.

그리고 샌프란시스코가 진정으로 역사로부터 교훈을 얻었다면, 다음 변화를 가늠하는 척도는 단순히 얼마나 많은 도시를 건설하느냐가 아닐 것입니다.

그것은 얼마나 많은 공동체가 그곳에 남고, 돌아오며, 소속감을 느낄 수 있게 하느냐가 될 것입니다. 

*BIBLICAL REFERENCES: 

Deuteronomy 8:2 Remember.

Isaiah 10:1 Examine what has been written into policy

Micah 2:1–2
Recognize when houses, land, and inheritance are taken.

Ezekiel 34:4
Remember those who were driven away.

Proverbs 31:8–9
Give voice to those with little power.

Micah 6:8
Do justice, love mercy, walk humbly.

Isaiah 58:12
Repair the breach.

Isaiah 65:21–22
Build houses in which people themselves may dwell.

Leviticus 19:18 Love the neighbor. etc. 

전도인: 이 순금/이  건씀

St. GMC Corps

August 14, 2026

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